ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ


Обязательные - такие, наличие которых требуется абсолютно во всех сделках по отчуждению объектов недвижимости: паспорта граждан Украины или другие документы, удостоверяющие личность участников; правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Существует 17 видов правоустанавливающих документов. Наиболее часто встречаются:

• Нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания, дарения, мены;
  

• Договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже;
  

• Свидетельство о приобретении жилого дома (части дома, квартиры) с прилюдных торгов;
  

• Свидетельство о праве частной собственности на дом (часть дома, квартиру);
  

• Свидетельство о праве собственности, которое выдается соответствующим органом(например, при приватизации);
  

• Свидетельство о праве на наследство;
  

• Свидетельство о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов;
  

• Договор о разделе имущества;
  

• Вступившее в силу решение суда, арбитражного суда;
  

• Документ, подтверждающий правовой режим земельного участка, на котором размещена недвижимость (государственный Акт, решение местного Совета);
  

• Справка-характеристика бюро технической инвентаризации. Желательно и технический паспорт на квартиру, дом, садовый участок, гараж. Если это первичная государственная приватизация, техпаспорт обязателен.
  

• Регистрационное свидетельство БТИ. (Если отсутствует на правоустанавливающем документе регистрационная надпись или штамп БТИ).
  

• Справка по сведениям Единого Реестра запрещений отчуждений объектов недвижимого имущества для проверки отсутствия запрещений на отчуждение или ареста недвижимого имущества.
  

Дополнительные, т.е. такие, необходимость которых диктуется конкретными особенностями каждой сделки.

• Доверенность.
  

• Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости.
  

• При участии в сделке несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет (до 15 лет родители действуют от имени несовершеннолетнего, а с 15 до 18 лет несовершеннолетние сами присутствуют на сделке и действуют с согласия родителей), а также от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными «появляются» ещё два документа.
  

• Заявление от родителей, усыновителей или опекунов про их согласие на удостоверение сделки.
  

• Заявление от родителей, усыновителей или опекунов о том, что нотариально удостоверенный договор подписал именно тот несовершеннолетний, законными представителями которого они являются. 

• Это касается исключительно случая, когда несовершеннолетнему от 15 до 16 лет. После 16 лет личность устанавливают по паспорту. Согласие родителей при совершении сделки не нужно, если гражданин, который не достиг 18-летнего возраста, вступил в брак.
  

• Решение суда, вступившее в силу о признании лица недееспособным или ограничено дееспособным.

• Опекунское удостоверение (должен иметь опекун или попечитель). Эти документы подаются нотариусу законными представителями недееспособных или ограничено дееспособных.
  

• Решение суда, вступившее в силу о признании лица, имеющего отношение к договору купли-продажи, умершим или без вести отсутствующим.
  

• Брачный контракт.
  

• Разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который является их совместным имуществом.
  

• Заверенное или соответствующим образом составленное соглашение о разделе совместно нажитого супругами имущества (при расторжении брака).
  

• Заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки доли в общей собственности.
  

Некоторые другие документы.

• Свидетельство о рождении, если в Договоре участвуют несовершеннолетние в возрасте до 18 лет.
  

• Свидетельство о смерти, если один из супругов умер.
  

• Свидетельство о заключении брака, особенно если в паспорте в штампе о регистрации брака проставлены инициалы, а не полностью имена и отчества.
  

• Свидетельство о расторжении брака.
  

• Индивидуальная лицензия НБУ Украины, если договор предусматривает проведение расчёта между сторонами в иностранной валюте.
  

• Документы, подтверждающие наличие льгот (Чернобыльское удостоверение, удостоверение инвалидов и т. п.), при оплате государственной пошлины.
  

• Решение исполкома на законность самовольно достроенных помещений, строений.
  

Документы при отчуждении объекта незавершенного строительства.

• Договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для строительства индивидуального жилого дома (если заключался) или решение местного Совета на отвод земельного участка для строительства жилого дома.
  

• Технический паспорт на незаконченное строительство.
  

• Решение исполнительного комитета местного Совета или местной государственной администрации о согласии на отчуждение жилого дома, незаконченного строительства.
  

Необязательные документы, т.е. такие которые нотариусу не нужны, но нужны покупателю и/или его риелтору (если, конечно, он настоящий профессионал) для обеспечения безопасности приобретения объекта недвижимости.

• Справки из ЖЭКа по форме №3 и форме №4.
  

• Справки (или другие документы) о техническом состоянии дома.
  

• Справки об отсутствии или наличии задолженностей по объекту недвижимости.
  

• Другие документы и сведения, наличие которых покупатель сочтет для себя полезным или, даже, необходимым.
  

В Гражданском кодексе есть статья 21 «Объявление гражданине умершим», в соответствии с которой гражданин может быть в судебном порядке объявлен умершим в случае, если по месту его постоянного жительства нет сведений о месте его пребывания в течении трех лет.

В заявлении, которое подает заинтересованное лицо, указывается:

• Для какой цели необходимо заявителю признать гражданина умершим.
  

• Например, для возможности супруги продать квартиру без согласия супруга, от которого уже давно (более трех лет ) нет известий и, по некоторым сведениям, он умер.
  

• Обозначить обстоятельства, дающие основания предполагать его естественную смерть или гибель, в т. ч. перечислить свидетелей, которые могут дать сведения по делу.
  

• Осветить обстоятельства, которые угрожали смертью или давали повод предполагать гибель гражданина от несчастного случая и предоставить соответствующие документы: акты, протоколы и другие материалы, свидетельствующие о наводнении, землетрясении, обвале, снежной бури, катастрофе, пожаре или другом событии, в результате которой гражданин мог погибнуть.
  

• Если гражданин пропал без вести при обстоятельствах выше перечисленных и его нет среди спасшихся (например, была катастрофа самолета и лицо числилось в списке пассажиров ), то он может быть признан умершим если сведений о его местопребывании нет в течении шести месяцев после этого события.
  

• Особый порядок для военнослужащих. Если такой гражданин пропал без вести в результате военных действий то объявить их умершими можно не ранее, чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий.
  

• Так, например если военнослужащий пропал без вести в Афганистане , он может быть объявлен умершим не ранее, чем через два года после вывода войск из Афганистана.
  

• Бывают случаи, когда лицо преднамеренно отсутствует и ему (лицу) очень было бы выгодно, что его признали умершим.
  

• Суд должен тщательно расследовать все обстоятельства, и при малейшем подозрении на преступный умысел, отказаться в объявлении гражданина умершим.
  

• С момента получения последних сведений об отсутствующем, начинается истечение трехлетнего срока, необходимого для решения суда.
  

• Если суд объявил гражданина умершим и решение вступило в силу, следует:
  

Органы РАГСа выдают свидетельство о смерти такого лица;
Открывается наследство после такого лица;
Брак считается прекращённым;
Иждивенцы получают пенсию по случаю утраты кормильца.
Прекращаются все личные обязательства.

Нужно заметить, что для объявления гражданина умершим закон не предусматривает, что этому обязательно предшествовало бы признание его безвестно отсутствующим.

В жизни бывает всё. Бывает, что и «мёртвые» оживают. В этом случае суд отменяет своё решение. Прекращённый брак восстанавливается, если другой супруг к этому времени не вступил в новый брак (ст.44 Кодекса о семье и браке Украины).

Одновременно происходят события и действия, восстанавливающие имущественное положение «воскресшего».

Все лица, к которым имущество перешло безвозмездно, обязаны его возвратить.
Наследники, получившие имущество в порядке наследования, обязаны его возвратить.
Лица, которым имущество было подарено, должны его вернуть.

Если имущество было продано, то Покупатель должен вернуть его «воскресшему» владельцу только в том случае, если будет доказано, что приобретая это имущество, Покупатель знал, что объявленный умершим гражданин фактически жив.

Бывают случаи, когда имущество перешло по праву наследования к государству и было реализовано. После отмены решения об объявлении гражданина умершим ему возвращается сумма, вырученная от реализации имущества.

Налогообложение при сделке с недвижимостью

В данный период времени денежные средства, полученные в результате продажи продавцом недвижимости, не включаются в совокупный налогооблагаемый доход.

1 января 2004 года должна была вступить в силу статья 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003г. Однако на действие этой статьи наложен мораторий до 01.01.2007 года.

Указанная статья закрепляет следующие особенности налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества.

1. 1. При продаже недвижимости, находившейся в собственности плательщика налога на момент вступления Закона в силу, т. е. до 01.01.2004 г.:
   

1. при разовой в течение календарного года, продаже дома, квартиры или комнаты (включая землю под таким объектом недвижимости, или приусадебный участок) продавец уплачивает:
   

- 1% от стоимости имущества - если общая площадь объекта недвижимости не превышает 100 кв.м.;

- 1% от суммы пропорциональной 100 м.кв. + 5% с части дохода, пропорциональной излишнему метражу, - если общая площадь объекта недвижимости превышает 100 кв.м.;

при второй и более в течение года продаже дома, квартиры, комнаты (включая землю под ними, приусадебный участок) или при продаже иных объектов недвижимости доход продавца облагается налогом в размере 5% от стоимости такой продажи.

2. При продаже любой недвижимости, полученной в собственность плательщика налога после 01.01.2004г.:

налог рассчитывается по ставке 13% (до 31.12.2006г., после — 15%), но не от стоимости продажи, а от положительной разницы между доходом от продажи и расходами на приобретение (строительство) имущества.

При этом, если осуществляется первая в году продажа объекта недвижимости, то указанная база налогообложения уменьшается на 10% за каждый год владения недвижимостью начиная со второго. Однако, сумма налога не может быть меньше минимальной зарплаты, установленной на 1 января года в котором происходит отчуждение указанных объектов недвижимости.

Налоговым агентом, при начислении указанных доходов, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор.

Налог удерживается нотариусом по процедуре, аналогичной удержанию и уплате госпошлины.

Расходы при оформлении купли-продажи недвижимости

Продавец недвижимости:

1. Оплачивает Справку — характеристику БТИ.

2. Уплачивает государственную пошлину (плату за совершение нотариальных действий) в размере 1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

3. Оплачивает Справку об отсутствии запретов на отчуждение - извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

4. Оплачивает Справку об отсутствии налогового залога - извлечение из Реестра движимого имущества в размере до 50 грн. для каждого сособственника объекта недвижимости, в т.ч. и второго из супругов, если недвижимость, приобретенная в браке, оформлена на имя одного из них

Покупатель недвижимости:

1. Уплачивает сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

2. Оплачивает Справку об отсутствии налогового залога - извлечение из Реестра движимого имущества в размере до 50 грн. для каждого из покупателей.

После удостоверения сделки купли-продажи у нотариуса, Покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности в Бюро технической инвентаризации.